Fin de la valeur locative : implications pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers

Impact global de la suppression de la valeur locative

La suppression de la valeur locative est particulièrement favorable aux nouveaux acquéreurs de constructions neuves, grâce à une déduction limitée des intérêts hypothécaires pendant les dix premières années et à des coûts d’entretien plus faibles.

Les retraités pourraient également réaliser des économies: beaucoup ont largement amorti leur emprunt et n’effectuent les travaux d’entretien que dans la mesure du nécessaire. Dans leur cas, la suppression des déductions fiscales pèsera peu sur leur situation.

À l’inverse, un propriétaire occupé par un bien nécessitant des rénovations ou ayant contracté une hypothèque élevée se retrouve dans une position fiscale moins favorable, car les déductions associées ne pourront plus être revendiquées selon le nouveau système.

Faut-il rénover immédiatement son bien ?

Avant l’entrée en vigueur de la réforme, il reste possible de déduire les travaux d’entretien dans ses murs. Il peut donc être pertinent d’échelonner les rénovations nécessaires sur les années restantes afin de profiter d’un avantage fiscal moindre. « Si je veux rénover ma cuisine ou ma salle de bains, il existe désormais une certaine pression temporelle », souligne Karl Flubacher, expert immobilier chez VZ Vermögenszentrum. Il rappelle que les artisans pourraient être fortement sollicités et disponibles en quantités limitées.

Faton Mati, cofondateur de la startup Umbaumanager.ch, conseille aux propriétaires, malgré le calendrier serré, d’organiser soigneusement les travaux: « Une rénovation efficace et économique demande du temps. Pour la planification et la demande de permis de construire, prévoyez entre trois et six mois », affirme-t-il, ajoutant qu’il faut éviter les décisions précipitées.

Dois-je amortir mon prêt hypothécaire maintenant ?

En règle générale, la suppression de la valeur locative entraîne une réduction de la charge fiscale, les intérêts étant aujourd’hui, dans la plupart des cas, plus bas que la valeur locative, même après déduction du forfait d’entretien. Néanmoins, selon VZ, il convient d’analyser attentivement si un amortissement anticipé est judicieux: pour ceux qui disposent de capital libre et envisagent un remboursement volontaire, il faut évaluer si les rendements disponibles sur leur patrimoine libre dépassent les coûts nets de leur hypothèque.

Ramona Schiesser, promotrice immobilière chez Lerch Promotions, estime que la vente de constructions neuves pourrait devenir encore plus attractive, renforçant l’idée d’un marché favorable pour ce segment.

Par ailleurs, il faut garder à l’esprit qu’un amortissement important réserve des fonds dans le bien et peut limiter la capacité de faire évoluer l’endettement après la retraite. Karl Flubacher conseille de ne pas amortir excessivement et de maintenir des réserves suffisantes pour les imprévus, surtout après la retraite, lorsque l’accès à une nouvelle hypothèque peut être plus difficile.

Mon bien va-t-il connaître une hausse des prix ?

Pour la majorité des propriétaires, la suppression de la valeur locative se révèle financièrement avantageuse et accroît l’attrait de la propriété immobilière. UBS prévoit une progression des prix immobiliers de l’ordre de 2 à 3 % dans les prochaines années. Ramona Schiesser partage ce sentiment et rappelle que les constructions neuves pourraient devenir encore plus attractives puisqu’elles ne seront pas soumises aux déductions qui ne pourront plus être utilisées à l’avenir.

En revanche, les prix des bâtiments anciens pourraient connaître une stagnation puisque les coûts d’entretien ne donneront plus droit à une déduction fiscale, selon Raiffeisen. Pour les propriétaires de tels biens, une vente anticipée peut être envisagée afin d’anticiper l’évolution du marché.

(Auteur et sources du sujet: couverture immobilière et analyses économiques liées à la réforme)