Frais de résiliation anticipée de bail : pratique répandue mais contraire au droit, selon la jurisprudence

Contexte et faits essentiels

Suite à la recherche d’un repreneur de bail accepté par sa régie pour son appartement, une auditrice de l’émission On en parle constate le prélèvement de 150 francs sur sa caution, étiqueté comme « frais de résiliation anticipée ».

Elle engage diverses démarches pour récupérer ce montant, invoquant l’article 264 du Code des Obligations. La régie refuse, arguant que ces frais figurent au contrat. Ce n’est qu’après un passage par la Commission de conciliation que le remboursement est accordé.

Une pratique fréquente et contestée

Pour l’ASLOCA, ce type de frais est courant: certaines régies chercheraient à imposer de telles clauses en toute impunité lors d’une résiliation anticipée. « Or, ces clauses ne sont pas valables », résume Christian Dandrès, avocat et juriste à l’ASLOCA Genève.

Il rappelle que, lors d’un échange avec les régies de la région, une seule a admis ne pas pratiquer cette clause, tandis que les autres ont donné des réponses évasives.

Cadre légal et jurisprudence

La jurisprudence datée de 2015 précise clairement qu’un droit ne peut pas être soumis à des conditions tarifaires. Le locataire qui restitue un logement de manière anticipée doit pouvoir proposer un candidat solvable sans refus déraisonnable du bailleur. Si ces conditions sont réunies, le bailleur ne peut pas exiger « libération » sous condition de paiement: c’est illégal et ces frais sont nuls, ce qui permet au locataire d’obtenir leur remboursement.

Procédure recommandée en cas de frais injustifiés

Selon l’avocat, après un second courrier, la plupart des régies abandonnent la contestation. Le scenario se complique lorsque des frais sont prélevés sur la garantie ou sur des charges comme le chauffage, d’où l’intérêt de recourir à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour obtenir une décision officielle et éviter une procédure prolongée.

Autres frais problématiques

Outre les frais de restitution anticipée, les frais de sous‑location et les frais liés à des avenants au bail (par exemple en cas de décès ou de séparation) peuvent aussi être indûment réclamés. En somme, lorsque le locataire exerce un droit, le bailleur ne peut pas imposer de frais supplémentaires.